CHF 20'550 Steuerersparnis — warum die halbe Schweiz vor 2028 renovieren will

Die 8 wichtigsten Fakten auf einen Blick

• Eigenmietwert wird ab 1. Januar 2028 abgeschafft — aber auch alle Steuerabzüge für Unterhaltskosten
• Übergangsphase bis Ende 2027: Letzte Chance, Renovationskosten steuerlich abzusetzen
• Rechenbeispiel: Bei einer Dachsanierung für CHF 80'000 spart eine Familie CHF 20'550 Steuern — nur wenn sie vor 2028 renoviert
• Wüest Partner prognostiziert +8.5% Renovierungswachstum 2026, bis zu 3-4x über Normalniveau
• 42'778 Handwerker fehlen schweizweit — 20'000+ offene Stellen allein im Baugewerbe (BFS 2025)
• KOF-Geschäftslageindikator Bau: +39.81 — der stärkste Wert aller Branchen
• Schwarzarbeit könnte um CHF 450–650 Mio./Jahr zunehmen (Prof. Friedrich Schneider, Uni Linz)
• Energetische Sanierungen verlieren doppelt: Steuerabzug UND Gebäudeprogramm-Subventionen fallen weg

Was ist der Eigenmietwert — und was ändert sich ab 2028?

Der Eigenmietwert ist ein Schweizer Unikum: Hauseigentümer, die in ihrer eigenen Liegenschaft wohnen, müssen ein fiktives Mieteinkommen versteuern. Dieses wird in der Regel auf 60–70% der Marktmiete angesetzt. Im Kanton Zürich beträgt der Eigenmietwert z.B. 3.5% des Steuerwerts bei Einfamilienhäusern und 4.25% bei Stockwerkeigentum. Im Gegenzug dürfen Eigentümer ihre Hypothekarzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten (Renovation, Sanierung, Reparaturen) vom steuerbaren Einkommen abziehen. Alternativ steht ein Pauschalabzug von 20% des Eigenmietwerts zur Verfügung (10% bei Liegenschaften unter 10 Jahren). Ab 1. Januar 2028 fällt alles weg: - Kein Eigenmietwert mehr zu versteuern - Kein Hypothekarzinsabzug mehr (Ausnahme: Ersterwerberabzug, degressiv über 10 Jahre) - Kein Unterhaltskosten-Abzug mehr - Kein Pauschalabzug mehr - Keine Abzüge für energetische Sanierungen mehr auf Bundesebene (Kantone können Ausnahmen beschliessen) Das klingt nach einem fairen Tausch — und für die Mehrheit der Eigentümer ist es das auch. Laut Baublatt profitieren rund 82% der Hauseigentümer finanziell von der Abschaffung. Aber es gibt einen gewaltigen Haken: Wer in den nächsten Jahren renovieren muss, verliert massiv.

Rechenbeispiel: Familie Müller mit Eigenheim in Zürich

Renovieren vor 2028 vs. nach 2028

Der Renovierungsboom: +8.5% Wachstum und CHF 7.6 Mrd. Volumen

Die Immobilienberatungsfirma Wüest Partner hat die Auswirkungen modelliert — und die Zahlen sind eindrücklich: - +8.5% Renovierungsinvestitionen allein 2026 (normalerweise 2–3% Wachstum) - Für die gesamte Übergangsphase wird ein "sprunghafter Anstieg auf das Drei- bis Vierfache des bisherigen Wachstums" erwartet - handwerker.ch rechnet mit +14% bis +17% Wachstum in 2026 - Einfamilienhäuser werden am schnellsten reagieren (einfachere Entscheidungswege) Das Volumen ist gewaltig: Die Schweiz investiert jährlich rund CHF 7.6 Milliarden in Renovierungen — CHF 2.4 Mrd. bei Einfamilienhäusern, CHF 5.2 Mrd. bei Mehrfamilienhäusern. Ein Wachstum von 14–17% bedeutet über CHF 1 Milliarde zusätzliches Auftragsvolumen in einem einzigen Jahr. Die Sanierungswelle betrifft alle Gewerke: - Küchen- und Badmodernisierungen - Gebäudehüllensanierungen (Fassade, Dach, Fenster) - Heizungsersatz und HVAC-Erneuerungen - Innenausbau und Bodenbeläge - Aussenanlagen (Wege, Terrassen) Christian Brogli von Suissetec bestätigt: *"Ein Last-Minute-Boom zeichnet sich definitiv ab. Erste Firmen werben bereits damit, dass jetzt der richtige Zeitpunkt für Investitionen sei."* Fredy Hasenmaile, Chefökonom Raiffeisen: *"Wir sind ziemlich sicher, dass dieser Last-Minute-Boom kommen wird."* Das Problem: Nach 2028 folgt ein 2–3-jähriger Einbruch, wenn der Nachholeffekt vorbei ist. Bauenschweiz nennt diese Stop-and-go-Dynamik «kontraproduktiv» für die gesamte Branche.

Das Kapazitätsproblem: 42'778 fehlende Handwerker treffen auf Rekordbeschäftigung

Preisexplosion und Wartezeiten: Was auf Eigenheimbesitzer zukommt

Die Baukosten in der Schweiz sind bereits 10–15% höher als vor der Pandemie — getrieben durch Materialpreise und Personalknappheit. Der Renovierungsboom wird die Preise weiter treiben. Was zu erwarten ist: - Wartezeiten von mehreren Monaten für Handwerker in gefragten Gewerken (Sanitär, Elektro, Dach) - Preisaufschläge von 15–20% in der Hochphase 2027 (Ofri-Schätzung) - Auftragsablehnungen: Betriebe können nicht alle Anfragen bedienen und werden selektiver - Qualitätsrisiken: Zeitdruck und Personalmangel könnten zu Kompromissen führen Das Ofri-Rechenbeispiel macht die Dynamik deutlich: Eine Küchenrenovation, die 2025 CHF 50'000 kostet, wird 2027 im Boom CHF 60'000 kosten (+20%). Trotzdem lohnt sie sich noch: Nach Steuerabzug zahlt die Familie effektiv CHF 45'000 (2027) statt CHF 48'000 (2029 ohne Abzug). Aber: Ab einem Preisaufschlag von über 15% dreht die Rechnung — dann ist Warten trotz Abzugsverlust günstiger. Die Entscheidungsschwelle aus Ofri-Analyse: - Grenzsteuersatz 25%: Preisaufschlag bis 15% → jetzt renovieren - Grenzsteuersatz 30%: Preisaufschlag bis 20% → jetzt renovieren - Grenzsteuersatz 35%+: Preisaufschlag bis 25% → jetzt renovieren Markus Meier, Direktor HEV Schweiz, warnt: *"Die Liefer- und Ausführungsverzögerungen werden sich verschärfen, wenn sie auf den bestehenden Fachkräftemangel treffen."* Für Eigenheimbesitzer heisst das: Wer 2026 noch einen Handwerker zu vernünftigen Preisen will, muss jetzt planen und Offerten einholen — nicht in sechs Monaten.

Schwarzarbeit: Das CHF-650-Millionen-Problem

Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat eine Nebenwirkung, die in der politischen Debatte zu wenig Beachtung fand: Die Schattenwirtschaft im Bau wird zunehmen. Die Logik ist einfach: Heute brauchen Eigenheimbesitzer Rechnungen, um ihre Renovationskosten von den Steuern abzuziehen. Ab 2028 gibt es keinen Steuerabzug mehr — und damit keinen Grund mehr, auf einer Rechnung zu bestehen. Die «ohne Rechnung»-Variante wird attraktiver. Prof. Friedrich Schneider (Universität Linz), einer der führenden Schwarzarbeit-Forscher, schätzt die Zunahme auf CHF 450 bis 650 Millionen pro Jahr. Prof. Marius Brülhart (Universität Lausanne) bestätigt: *"Es steht ausser Zweifel, dass der Systemwechsel die Anreize für Schwarzarbeit erhöht."* Als Hauseigentümer erlebe er regelmässig, dass Handwerker einen günstigeren Preis «ohne Rechnung» anbieten. Silvia Fleury, Direktorin des SMGV (Schweizerischer Maler- und Gipserunternehmer-Verband), warnt vor «existenziellen Auswirkungen» auf seriöse Betriebe: *"Die Abschaffung öffnet der Schattenwirtschaft Tür und Tor."* Die Zahlen im Kontext: Die Schweizer Schattenwirtschaft liegt aktuell bei rund 6% des BIP — deutlich unter Frankreich/Deutschland (~12%) und Italien (~18%). Aber ein Anstieg um CHF 650 Mio. im Bausektor allein wäre signifikant. Das Bundesamt für Steuern (ESTV) hat in seinen Folgenabschätzungen die zusätzlichen Schwarzarbeit-Verluste nicht eingerechnet. Die offiziellen Steuerausfälle von CHF 1.8 Milliarden pro Jahr sind also wahrscheinlich noch unterschätzt.

Energetische Sanierung: Doppelte Schwächung der Klimaziele

Die Schweizerische Energie-Stiftung (SES) identifiziert eine «doppelte Schwächung» der Gebäudesanierung: 1. Steuerabzüge für energetische Sanierungen fallen weg (Eigenmietwert-Reform) 2. Das Gebäudeprogramm soll gekürzt oder abgeschafft werden (Entlastungspaket 2027) Die Dimension: Über 900'000 Wohngebäude in der Schweiz heizen noch mit Öl, Gas oder Elektrik und müssen saniert werden. Der Gebäudesektor verursacht rund ein Drittel des Schweizer Energieverbrauchs und der CO₂-Emissionen. Das Gebäudeprogramm hat bisher jährlich CHF 300–528 Millionen an Subventionen ausgeschüttet und insgesamt 3.6 Milliarden CHF mobilisiert. swisscleantech warnt: Die Eigenmietwert-Abschaffung «gefährdet das Netto-Null-Ziel». Für das Baugewerbe bedeutet das: - Kurzfristig (2026–2027): Nachfrageexplosion auch bei energetischen Sanierungen — Wärmepumpen, Solaranlagen, Fassadendämmungen - Langfristig (ab 2028): Ohne Steueranreiz und ohne Gebäudeprogramm bricht die Nachfrage ein - Kantone können Ausnahmen für energetische Massnahmen beschliessen — aber das schafft einen Flickenteppich von 26 verschiedenen Regelungen Die SES bringt es auf den Punkt: *"Sanierungsstau heisst Energieverschwendung — vor allem im Winter, wenn die erneuerbare Energie in der Schweiz knapp ist."*

Was Baubetriebe jetzt tun müssen: Personal sichern für den Boom

Die Ausgangslage ist paradox: Die grösste Auftragswelle seit Jahrzehnten steht bevor — aber die Kapazitäten fehlen. Baubetriebe, die den Boom nutzen wollen, müssen jetzt handeln: 1. Rekrutierung intensivieren — sofort, nicht erst bei Auftragseingang Der SBV meldet zwar +10% mehr Lehrverträge 2024, aber neue Lehrlinge sind erst in 3–4 Jahren einsatzfähig. Wer 2026–2027 Kapazitäten braucht, muss erfahrene Fachkräfte gewinnen — per automatisiertem Recruiting über Social Media, nicht über Jobportale, die im Bau kaum funktionieren. 2. Grenzgänger und internationale Fachkräfte ansprechen Rund 25% der Baubeschäftigten sind bereits Grenzgänger oder ausländische Arbeitskräfte. Bei einem Boom steigt der Bedarf überproportional. Mehrsprachige Stellenausschreibungen und branchenspezifische Recruiting-Tools sind entscheidend. 3. Abwanderung stoppen Wenn 50% der Maurer die Branche verlassen, ist Retention mindestens so wichtig wie Neurekrutierung. Der neue LMV 2026–2031 bietet bessere Argumente: CHF 5'000+ Mindestlohn, Pensionierung mit 60, 5–6 Wochen Ferien. 4. Auftragsplanung und Preisgestaltung anpassen Betriebe, die ihre Kapazitäten kennen, können Aufträge selektiver annehmen und höhere Margen erzielen. Dafür brauchen sie Transparenz über den eigenen Personalbestand und die Pipeline. 5. Lehrlingsoffensive starten — für die Zeit nach dem Boom Der SBV-Masterplan Berufsbildung 2030 zeigt erste Erfolge. Aber ohne kontinuierliche Ausbildung droht nach dem Boom-Ende 2028 ein noch grösserer Personalengpass, wenn angeworbene Fachkräfte wieder abwandern. Die Chance ist real: Wer heute in Personal investiert, kann in den nächsten zwei Jahren Rekordmargen erzielen. Wer wartet, wird Aufträge ablehnen müssen — und sieht zu, wie die Konkurrenz mit vollen Auftragsbüchern wächst.

Methodik und Quellen

Primärdaten Baugewerbe: - BFS Beschäftigungsstatistik (BESTA): 378'547 Beschäftigte im Baugewerbe, Q3 2025 - KOF Konjunkturbarometer: 102.50 (Januar 2026) - KOF BTS Geschäftslageindikator Bau: +39.81 (Januar 2026) - KOF Job Tracker: 128.79 (Februar 2026, ~29% über 2020-Basis) - UZH Stellenmarktmonitor Fachkräftemangel-Index 2025: Bau auf Rang 2–4 Primärdaten Eigenmietwert: - Bundesrat/BKB: Abstimmung 28. September 2025, 57.7% Ja - Wüest Partner: +8.5% Renovierungswachstum 2026, 3–4x Normalniveau - Ofri: Rechenbeispiele Renovierungskosten vor/nach Reform - Raiffeisen: Eigenmietwert-Berechnungsmodelle und Ersterwerberabzug Sekundärquellen: - SBV (Schweizerischer Baumeisterverband): Fachkräftemangel-Studie, LMV 2026–2031 - SMGV (Maler- und Gipserunternehmer-Verband): Schwarzarbeit-Warnung - Suissetec (Gebäudetechnikverband): Last-Minute-Boom-Einschätzung - HEV Schweiz: Warnung vor Lieferverzögerungen - SES (Schweizerische Energie-Stiftung): Doppelte Schwächung der Klimaziele - swisscleantech: Netto-Null-Ziel-Gefährdung - Prof. Friedrich Schneider (Uni Linz): Schwarzarbeit-Schätzung CHF 450–650 Mio./Jahr - Prof. Marius Brülhart (Uni Lausanne): Schwarzarbeit-Anreize