CHF 20'550 d'économie d'impôts — pourquoi la moitié de la Suisse veut rénover avant 2028

Les 8 faits essentiels en un coup d'œil

• La valeur locative sera supprimée dès le 1er janvier 2028 — mais aussi toutes les déductions fiscales pour les frais d'entretien
• Phase transitoire jusqu'à fin 2027 : dernière chance de déduire fiscalement les coûts de rénovation
• Exemple de calcul : pour une réfection de toiture de CHF 80'000, une famille économise CHF 20'550 d'impôts — uniquement si elle rénove avant 2028
• Wüest Partner prévoit +8.5% de croissance des rénovations en 2026, jusqu'à 3-4x au-dessus du niveau normal
• 42'778 artisans manquent dans toute la Suisse — plus de 20'000 postes vacants dans le seul secteur de la construction (OFS 2025)
• Indicateur de situation des affaires du KOF pour la construction : +39.81 — la valeur la plus élevée de toutes les branches
• Le travail au noir pourrait augmenter de CHF 450–650 mio./an (Prof. Friedrich Schneider, Uni Linz)
• Les rénovations énergétiques subissent une double perte : la déduction fiscale ET les subventions du Programme Bâtiments sont supprimées

Qu'est-ce que la valeur locative — et qu'est-ce qui change à partir de 2028 ?

La valeur locative est une particularité suisse : les propriétaires qui habitent leur propre bien immobilier doivent déclarer un revenu locatif fictif. Celui-ci est généralement fixé à 60–70% du loyer du marché. Dans le canton de Zurich, la valeur locative s'élève par exemple à 3.5% de la valeur fiscale pour les maisons individuelles et à 4.25% pour la propriété par étages. En contrepartie, les propriétaires peuvent déduire de leur revenu imposable les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien à caractère conservatoire (rénovation, assainissement, réparations). Alternativement, une déduction forfaitaire de 20% de la valeur locative est disponible (10% pour les biens de moins de 10 ans). Dès le 1er janvier 2028, tout sera supprimé : - Plus de valeur locative à déclarer - Plus de déduction des intérêts hypothécaires (exception : déduction pour primo-accédants, dégressive sur 10 ans) - Plus de déduction des frais d'entretien - Plus de déduction forfaitaire - Plus de déductions pour les rénovations énergétiques au niveau fédéral (les cantons peuvent prévoir des exceptions) Cela semble être un échange équitable — et pour la majorité des propriétaires, c'est le cas. Selon Baublatt, environ 82% des propriétaires profitent financièrement de la suppression. Mais il y a un piège majeur : celui qui doit rénover dans les prochaines années y perd massivement.

Exemple de calcul : la famille Müller, propriétaire à Zurich

Rénover avant 2028 vs. après 2028

Le boom de la rénovation : +8.5% de croissance et CHF 7.6 mrd. de volume

Le cabinet de conseil immobilier Wüest Partner a modélisé les impacts — et les chiffres sont impressionnants : - +8.5% d'investissements en rénovation pour la seule année 2026 (habituellement 2–3% de croissance) - Pour l'ensemble de la phase transitoire, on s'attend à «une hausse brusque de trois à quatre fois la croissance habituelle» - handwerker.ch prévoit une croissance de +14% à +17% en 2026 - Les maisons individuelles réagiront le plus rapidement (processus de décision plus simples) Le volume est considérable : la Suisse investit chaque année environ CHF 7.6 milliards dans les rénovations — CHF 2.4 mrd. pour les maisons individuelles, CHF 5.2 mrd. pour les immeubles collectifs. Une croissance de 14–17% représente plus de CHF 1 milliard de volume de commandes supplémentaire en une seule année. La vague de rénovation touche tous les corps de métier : - Modernisations de cuisines et de salles de bains - Assainissements de l'enveloppe du bâtiment (façade, toit, fenêtres) - Remplacement de chauffages et renouvellements CVC - Aménagements intérieurs et revêtements de sol - Aménagements extérieurs (chemins, terrasses) Christian Brogli de Suissetec confirme : *«Un boom de dernière minute se dessine clairement. Les premières entreprises font déjà de la publicité en affirmant que c'est le bon moment pour investir.»* Fredy Hasenmaile, économiste en chef Raiffeisen : *«Nous sommes assez certains que ce boom de dernière minute va se produire.»* Le problème : après 2028 suivra un effondrement de 2 à 3 ans, une fois l'effet de rattrapage terminé. Construction Suisse qualifie cette dynamique de stop-and-go de «contre-productive» pour l'ensemble du secteur.

Le problème de capacité : 42'778 artisans manquants face à un emploi record

Explosion des prix et délais d'attente : ce qui attend les propriétaires

Les coûts de construction en Suisse sont déjà 10–15% plus élevés qu'avant la pandémie — en raison des prix des matériaux et de la pénurie de personnel. Le boom de la rénovation va pousser les prix encore plus haut. Ce à quoi il faut s'attendre : - Des délais d'attente de plusieurs mois pour les artisans dans les corps de métier les plus demandés (sanitaire, électricité, toiture) - Des majorations de prix de 15–20% en phase haute en 2027 (estimation Ofri) - Des refus de commandes : les entreprises ne pourront pas répondre à toutes les demandes et seront plus sélectives - Des risques de qualité : la pression des délais et le manque de personnel pourraient mener à des compromis L'exemple de calcul d'Ofri illustre la dynamique : une rénovation de cuisine qui coûte CHF 50'000 en 2025 coûtera CHF 60'000 en 2027 en plein boom (+20%). Malgré cela, elle reste avantageuse : après déduction fiscale, la famille paie effectivement CHF 45'000 (2027) au lieu de CHF 48'000 (2029 sans déduction). Mais : au-delà d'une majoration de prix de 15%, le calcul s'inverse — il vaut alors mieux attendre malgré la perte de la déduction. Le seuil de décision selon l'analyse d'Ofri : - Taux marginal 25% : majoration jusqu'à 15% → rénover maintenant - Taux marginal 30% : majoration jusqu'à 20% → rénover maintenant - Taux marginal 35%+ : majoration jusqu'à 25% → rénover maintenant Markus Meier, directeur de l'APF Suisse, met en garde : *«Les retards de livraison et d'exécution vont s'aggraver lorsqu'ils se heurteront à la pénurie de main-d'œuvre qualifiée existante.»* Pour les propriétaires, cela signifie : celui qui veut encore trouver un artisan à un prix raisonnable en 2026 doit planifier et demander des devis maintenant — pas dans six mois.

Travail au noir : le problème à CHF 650 millions

La suppression de la valeur locative a un effet secondaire qui n'a pas reçu suffisamment d'attention dans le débat politique : l'économie souterraine dans la construction va s'amplifier. La logique est simple : aujourd'hui, les propriétaires ont besoin de factures pour déduire fiscalement leurs coûts de rénovation. Dès 2028, il n'y aura plus de déduction fiscale — et donc plus aucune raison d'exiger une facture. La variante «sans facture» deviendra plus attractive. Le Prof. Friedrich Schneider (Université de Linz), l'un des principaux chercheurs sur le travail au noir, estime l'augmentation à CHF 450 à 650 millions par an. Le Prof. Marius Brülhart (Université de Lausanne) confirme : *«Il ne fait aucun doute que le changement de système augmente les incitations au travail au noir.»* En tant que propriétaire, il fait régulièrement l'expérience d'artisans qui proposent un prix plus avantageux «sans facture». Silvia Fleury, directrice de la SMGV (Association suisse des maîtres plâtriers-peintres), met en garde contre des «conséquences existentielles» pour les entreprises sérieuses : *«La suppression ouvre grand la porte à l'économie souterraine.»* Les chiffres en contexte : l'économie souterraine suisse représente actuellement environ 6% du PIB — nettement en dessous de la France/Allemagne (~12%) et de l'Italie (~18%). Mais une augmentation de CHF 650 mio. dans le seul secteur de la construction serait significative. L'Administration fédérale des contributions (AFC) n'a pas comptabilisé les pertes supplémentaires liées au travail au noir dans ses estimations d'impact. Les pertes fiscales officielles de CHF 1.8 milliard par an sont donc probablement sous-estimées.

Rénovation énergétique : un double affaiblissement des objectifs climatiques

La Fondation suisse de l'énergie (SES) identifie un «double affaiblissement» de la rénovation des bâtiments : 1. Les déductions fiscales pour les rénovations énergétiques sont supprimées (réforme de la valeur locative) 2. Le Programme Bâtiments doit être réduit ou supprimé (train de mesures d'allègement 2027) L'ampleur du défi : plus de 900'000 bâtiments d'habitation en Suisse chauffent encore au mazout, au gaz ou à l'électricité et doivent être rénovés. Le secteur du bâtiment représente environ un tiers de la consommation d'énergie et des émissions de CO₂ de la Suisse. Le Programme Bâtiments a distribué jusqu'ici CHF 300–528 millions de subventions par an et a mobilisé au total 3.6 milliards CHF. swisscleantech avertit : la suppression de la valeur locative «met en péril l'objectif net zéro». Pour le secteur de la construction, cela signifie : - À court terme (2026–2027) : explosion de la demande également pour les rénovations énergétiques — pompes à chaleur, installations solaires, isolations de façades - À long terme (dès 2028) : sans incitation fiscale et sans Programme Bâtiments, la demande s'effondre - Les cantons peuvent prévoir des exceptions pour les mesures énergétiques — mais cela crée un patchwork de 26 réglementations différentes La SES résume la situation : *«Un retard dans les rénovations signifie du gaspillage d'énergie — surtout en hiver, lorsque l'énergie renouvelable est rare en Suisse.»*

Ce que les entreprises de construction doivent faire maintenant : sécuriser le personnel avant le boom

La situation de départ est paradoxale : la plus grande vague de commandes depuis des décennies approche — mais les capacités manquent. Les entreprises de construction qui veulent profiter du boom doivent agir maintenant : 1. Intensifier le recrutement — immédiatement, pas seulement à réception des commandes La SSE annonce certes +10% de contrats d'apprentissage en 2024, mais les nouveaux apprentis ne seront opérationnels que dans 3 à 4 ans. Celui qui a besoin de capacités en 2026–2027 doit attirer des professionnels expérimentés — via le recrutement automatisé sur les réseaux sociaux, et non via les portails d'emploi qui ne fonctionnent guère dans la construction. 2. S'adresser aux frontaliers et aux professionnels internationaux Environ 25% des employés de la construction sont déjà des frontaliers ou de la main-d'œuvre étrangère. En période de boom, le besoin augmente de manière disproportionnée. Des offres d'emploi multilingues et des outils de recrutement spécifiques au secteur sont déterminants. 3. Stopper l'exode Si 50% des maçons quittent le secteur, la rétention est au moins aussi importante que le recrutement. La nouvelle CCT 2026–2031 offre de meilleurs arguments : CHF 5'000+ de salaire minimum, retraite à 60 ans, 5–6 semaines de vacances. 4. Adapter la planification des commandes et la politique de prix Les entreprises qui connaissent leurs capacités peuvent accepter les commandes de manière plus sélective et réaliser des marges plus élevées. Pour cela, elles ont besoin de transparence sur leur propre effectif et leur pipeline. 5. Lancer une offensive d'apprentissage — pour l'après-boom Le plan directeur Formation professionnelle 2030 de la SSE montre de premiers résultats. Mais sans formation continue, le secteur risque après la fin du boom en 2028 un manque de personnel encore plus important, lorsque les professionnels recrutés repartiront. L'opportunité est réelle : celui qui investit aujourd'hui dans le personnel peut réaliser des marges record au cours des deux prochaines années. Celui qui attend devra refuser des commandes — et verra la concurrence croître avec des carnets de commandes pleins.

Méthodologie et sources

Données primaires secteur de la construction : - OFS Statistique de l'emploi (STATEM) : 378'547 employés dans le secteur de la construction, T3 2025 - KOF Baromètre conjoncturel : 102.50 (janvier 2026) - KOF BTS Indicateur de situation des affaires construction : +39.81 (janvier 2026) - KOF Job Tracker : 128.79 (février 2026, ~29% au-dessus de la base 2020) - UZH Moniteur du marché de l'emploi Indice de pénurie de main-d'œuvre qualifiée 2025 : construction aux rangs 2–4 Données primaires valeur locative : - Conseil fédéral/BKB : votation du 28 septembre 2025, 57.7% oui - Wüest Partner : +8.5% de croissance des rénovations en 2026, 3–4x le niveau normal - Ofri : exemples de calcul des coûts de rénovation avant/après la réforme - Raiffeisen : modèles de calcul de la valeur locative et déduction pour primo-accédants Sources secondaires : - SSE (Société Suisse des Entrepreneurs) : étude sur la pénurie de main-d'œuvre qualifiée, CCT 2026–2031 - SMGV (Association des maîtres plâtriers-peintres) : mise en garde contre le travail au noir - Suissetec (Association de la technique du bâtiment) : évaluation du boom de dernière minute - APF Suisse : mise en garde contre les retards de livraison - SES (Fondation suisse de l'énergie) : double affaiblissement des objectifs climatiques - swisscleantech : mise en péril de l'objectif net zéro - Prof. Friedrich Schneider (Uni Linz) : estimation du travail au noir CHF 450–650 mio./an - Prof. Marius Brülhart (Uni Lausanne) : incitations au travail au noir