Gjenc Nikollbibaj
Fondatore
11. Februar 2026
•14 Min. Lesezeit
Teil von Recruiting Daten & Statistiken für Schweizer KMU: Der umfassende Leitfaden | heyFinn
CHF 20'550 di risparmio fiscale — perché mezza Svizzera vuole ristrutturare prima del 2028
L'abolizione del valore locativo scatena un'ondata di risanamenti: +8.5% di ristrutturazioni in più, 42'778 artigiani mancanti e tempi di attesa di mesi. Un'analisi dei dati.
Il 28 settembre 2025 la Svizzera ha approvato con il 57.7% dei voti l'abolizione del valore locativo. Dal 1° gennaio 2028 decade la tassazione del reddito fittizio da locazione — ma anche tutte le deduzioni fiscali per i costi di manutenzione e ristrutturazione. Il risultato: ogni proprietario di un immobile che necessita di lavori di ristrutturazione nei prossimi anni ha un enorme incentivo finanziario a realizzarli entro la fine del 2027. Wüest Partner prevede una crescita delle ristrutturazioni del +8.5% solo nel 2026 — da tre a quattro volte superiore alla crescita normale. Nel contempo in Svizzera mancano 42'778 artigiani (Blick/UST). Le conseguenze: tempi di attesa, esplosione dei prezzi e una carenza di personale qualificato nel settore edilizio senza precedenti. In questa analisi mostriamo con esempi di calcolo concreti cosa significa la riforma per i proprietari di abitazioni — e perché le imprese edili devono reclutare adesso. La situazione è particolarmente sentita in Ticino e nel Grigioni italiano, dove il settore edilizio rappresenta un pilastro fondamentale dell'economia locale.
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Pubblica un annuncio oraGli 8 fatti più importanti in sintesi
- Il valore locativo viene abolito dal 1° gennaio 2028 — ma anche tutte le deduzioni fiscali per i costi di manutenzione
- Fase transitoria fino a fine 2027: ultima possibilità di dedurre fiscalmente i costi di ristrutturazione
- Esempio di calcolo: per un rifacimento del tetto da CHF 80'000, una famiglia risparmia CHF 20'550 di imposte — solo se ristruttura prima del 2028
- Wüest Partner prevede una crescita delle ristrutturazioni del +8.5% nel 2026, fino a 3-4 volte il livello normale
- Mancano 42'778 artigiani in tutta la Svizzera — oltre 20'000 posti vacanti solo nel settore edilizio (UST 2025)
- Indicatore KOF della situazione congiunturale nell'edilizia: +39.81 — il valore più alto di tutti i settori
- Il lavoro nero potrebbe aumentare di CHF 450–650 mio./anno (Prof. Friedrich Schneider, Università di Linz)
- I risanamenti energetici perdono doppiamente: cadono sia la deduzione fiscale SIA le sovvenzioni del Programma Edifici
Cos'è il valore locativo — e cosa cambia dal 2028?
Il valore locativo è una particolarità svizzera: i proprietari che abitano nel proprio immobile devono dichiarare come reddito un valore locativo fittizio. Questo viene di norma fissato al 60–70% dell'affitto di mercato. Nel Cantone di Zurigo, ad esempio, il valore locativo corrisponde al 3.5% del valore fiscale per le case unifamiliari e al 4.25% per la proprietà per piani. In compenso, i proprietari possono dedurre dal reddito imponibile gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione conservativi del valore (ristrutturazione, risanamento, riparazioni). In alternativa è disponibile una deduzione forfettaria del 20% del valore locativo (10% per immobili con meno di 10 anni). Dal 1° gennaio 2028 tutto questo decade: - Nessun valore locativo più da dichiarare - Nessuna deduzione degli interessi ipotecari (eccezione: deduzione per il primo acquisto, decrescente su 10 anni) - Nessuna deduzione dei costi di manutenzione - Nessuna deduzione forfettaria - Nessuna deduzione per risanamenti energetici a livello federale (i Cantoni possono prevedere eccezioni) Sembra uno scambio equo — e per la maggior parte dei proprietari lo è effettivamente. Secondo Baublatt, circa l'82% dei proprietari di abitazioni beneficia finanziariamente dall'abolizione. Ma c'è un problema enorme: chi deve ristrutturare nei prossimi anni ci perde notevolmente.
Esempio di calcolo: famiglia Bernasconi con casa di proprietà a Zurigo
Prendiamo una famiglia svizzera tipica: casa di proprietà nel Cantone di Zurigo, valore di mercato CHF 1'000'000, ipoteca CHF 650'000 al 2% di interesse, reddito imponibile CHF 150'000, aliquota marginale 30%, immobile di 25 anni.
| Voce | Sistema attuale | Dal 2028 |
|---|---|---|
| Valore locativo (3.5% × CHF 700'000) | +CHF 24'500 | CHF 0 |
| Deduzione interessi ipotecari (2% × CHF 650'000) | −CHF 13'000 | CHF 0 |
| Deduzione forfettaria (20% × CHF 24'500) | −CHF 4'900 | CHF 0 |
| Effetto netto sul reddito imponibile | +CHF 6'600 | CHF 0 |
| Onere fiscale aggiuntivo (30%) | ~CHF 1'980/anno | CHF 0 |
In un anno normale (senza ristrutturazioni importanti), l'onere fiscale aggiuntivo dovuto al valore locativo ammonta a circa CHF 1'980 all'anno. Dal 2028 questo viene meno — un vantaggio di CHF 1'980. Ma ecco lo scenario decisivo: la famiglia Bernasconi ha bisogno di un nuovo tetto. Costo: CHF 80'000.
| Voce | Entro fine 2027 | Dal 2028 |
|---|---|---|
| Costi artigiani | CHF 80'000 | CHF 80'000 |
| Valore locativo (calcolato al posto del forfait) | +CHF 24'500 | CHF 0 |
| Deduzione interessi ipotecari | −CHF 13'000 | CHF 0 |
| Deduzione costi di manutenzione (effettiva) | −CHF 80'000 | CHF 0 |
| Effetto fiscale netto | −CHF 68'500 | CHF 0 |
| Risparmio fiscale (30%) | CHF 20'550 | CHF 0 |
| Costi effettivi del rifacimento del tetto | CHF 59'450 | CHF 80'000 |
Il calcolo è brutalmente chiaro: chi rinnova il tetto entro la fine del 2027 risparmia CHF 20'550 di imposte. Lo stesso lavoro dopo la riforma costa effettivamente CHF 20'550 in più — perché la deduzione fiscale decade completamente. Per una ristrutturazione di cucina e bagno (CHF 50'000), la differenza è di circa CHF 12'850. Per un risanamento completo (CHF 200'000) si arriva a CHF 51'100. Il messaggio per ogni proprietario di abitazione: ogni ristrutturazione prevista nei prossimi 5 anni dovrebbe essere completata entro il 31 dicembre 2027.
Un rifacimento del tetto da CHF 80'000 costa effettivamente CHF 59'450 se realizzato prima del 2028 — e CHF 80'000 dopo. La differenza di CHF 20'550 è il più forte incentivo finanziario che il mercato immobiliare svizzero abbia conosciuto da decenni.
Ristrutturare prima del 2028 vs. dopo il 2028
Entro fine 2027
- Costi di ristrutturazione interamente deducibili dal reddito imponibile
- Risanamenti energetici sovvenzionati in aggiunta (Programma Edifici)
- Risparmio effettivo sui costi del 20–30% (a seconda dell'aliquota marginale)
- Deduzione forfettaria del 20% disponibile in alternativa
- Prezzi degli artigiani in aumento per il boom della domanda (+10–20%)
Dal 2028
- Nessuna deduzione fiscale per costi di manutenzione e ristrutturazione
- Deduzioni per risanamenti energetici soppresse a livello federale
- Costi completi senza sgravio fiscale
- Nessun valore locativo da dichiarare (risparmio annuo ~CHF 2'000)
- Prezzi degli artigiani presumibilmente più bassi (calo della domanda)
Il boom delle ristrutturazioni: +8.5% di crescita e CHF 7.6 mia. di volume
La società di consulenza immobiliare Wüest Partner ha modellizzato gli effetti — e i numeri sono impressionanti: - +8.5% di investimenti in ristrutturazioni solo nel 2026 (normalmente la crescita è del 2–3%) - Per l'intera fase transitoria si prevede un «aumento repentino da tre a quattro volte la crescita abituale» - handwerker.ch prevede una crescita del +14% fino a +17% nel 2026 - Le case unifamiliari reagiranno più rapidamente (processi decisionali più semplici) Il volume è enorme: la Svizzera investe annualmente circa CHF 7.6 miliardi in ristrutturazioni — CHF 2.4 mia. per le case unifamiliari, CHF 5.2 mia. per le case plurifamiliari. Una crescita del 14–17% significa oltre CHF 1 miliardo di volume d'ordini aggiuntivo in un solo anno. L'ondata di risanamenti interessa tutti i settori artigianali: - Ammodernamenti di cucine e bagni - Risanamento dell'involucro edilizio (facciata, tetto, finestre) - Sostituzione di impianti di riscaldamento e rinnovamento HVAC - Finitura interna e rivestimenti pavimenti - Sistemazioni esterne (percorsi, terrazze) Christian Brogli di Suissetec conferma: *«Un boom dell'ultimo minuto si sta chiaramente delineando. Le prime aziende stanno già pubblicizzando che questo è il momento giusto per investire.»* Fredy Hasenmaile, capoeconomista di Raiffeisen: *«Siamo piuttosto sicuri che questo boom dell'ultimo minuto arriverà.»* Il problema: dopo il 2028 seguirà un calo di 2–3 anni, quando l'effetto di recupero sarà esaurito. Costruzione Svizzera definisce questa dinamica stop-and-go «controproducente» per l'intero settore.
Consiglio per le imprese edili: Mancano 42'778 artigiani — e il boom delle ristrutturazioni non è ancora nemmeno iniziato. Chi vuole avere i libri degli ordini pieni nel 2027 deve reclutare adesso, non aspettare l'arrivo delle commesse.
Il problema della capacità: 42'778 artigiani mancanti in un contesto di occupazione record
L'edilizia svizzera impiega secondo l'UST 378'547 persone (3° trim. 2025) — un valore record. Ciononostante mancano 42'778 artigiani in tutta la Svizzera (Blick/UST) e oltre 20'000 posti nel settore edilizio restano vacanti.
| Indicatore | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Occupati settore edilizio | 378'547 (3° trim. 2025) | UST STATEM |
| di cui lavori di finitura | 262'086 (69%) | UST STATEM |
| Posti vacanti settore edilizio | 20'000+ | UST 2025 |
| Artigiani mancanti in totale | 42'778 | Blick/UST |
| KOF Situazione congiunturale edilizia | +39.81 | KOF BTS gen. 2026 |
| KOF Job Tracker (totale) | 128.79 | KOF feb. 2026 |
| Volume annuo ristrutturazioni | CHF 7.6 mia. | Wüest Partner |
| Previsione crescita 2026 | +8.5% fino a +17% | Wüest Partner / handwerker.ch |
| Aumento lavoro nero | CHF 450–650 mio./anno | Prof. Schneider |
L'indicatore KOF della situazione congiunturale per l'edilizia è a +39.81 (gennaio 2026) — il valore di gran lunga più alto di tutti i settori. Per confronto: l'industria è a +6.13, il commercio al dettaglio a +3.74. L'indice UZH della carenza di personale qualificato 2025 conferma: capicantiere e responsabili di produzione (capi pittori, elettrotecnici) occupano il 2° posto tra tutti i gruppi professionali. Elettromontatori e tecnici del servizio clienti si trovano al 4° posto. Ma i numeri raccontano solo metà della storia. I problemi strutturali sono più gravi: - Il 30% dei lavoratori edili ha più di 50 anni e andrà in pensione nei prossimi 10–15 anni - Il 50% di tutti i muratori abbandona il settore edilizio nel corso della propria carriera - Il 10% lascia entro i primi 5 anni dopo l'apprendistato — il triplo rispetto alla media dell'economia - La SSI prevede una carenza di 5'600 specialisti entro il 2040 (16% del fabbisogno) - Circa un terzo dei muratori e dei capomastri mancherà entro il 2040 Quando decine di migliaia di proprietari di casa vorranno ristrutturare contemporaneamente, le imprese artigiane saranno prenotate per mesi. Le carenze sono particolarmente acute nei settori riscaldamento, sanitario, tetti e finitura interna — proprio i mestieri più richiesti per le ristrutturazioni. In Ticino e nel Grigioni italiano, dove il mercato del lavoro è più ristretto, la situazione rischia di essere ancora più critica.
È assolutamente prevedibile che determinati lavori di risanamento vengano anticipati nei prossimi due anni. Le carenze di personale rappresentano la sfida più grande — non il materiale. — Andreas Hartmann, Presidente dell'Associazione arti e mestieri di San Gallo
Esplosione dei prezzi e tempi di attesa: cosa attende i proprietari di case
I costi di costruzione in Svizzera sono già 10–15% più alti rispetto a prima della pandemia — trainati dai prezzi dei materiali e dalla scarsità di personale. Il boom delle ristrutturazioni spingerà i prezzi ulteriormente. Cosa aspettarsi: - Tempi di attesa di diversi mesi per artigiani nei settori più richiesti (sanitario, elettrico, tetti) - Sovraprezzi del 15–20% nella fase di picco 2027 (stima Ofri) - Rifiuto di incarichi: le imprese non riusciranno a gestire tutte le richieste e diventeranno più selettive - Rischi di qualità: la pressione sui tempi e la carenza di personale potrebbero portare a compromessi L'esempio di calcolo di Ofri illustra la dinamica: una ristrutturazione di cucina che nel 2025 costa CHF 50'000, nel 2027 in pieno boom costerà CHF 60'000 (+20%). Ciononostante conviene ancora: dopo la deduzione fiscale la famiglia paga effettivamente CHF 45'000 (2027) anziché CHF 48'000 (2029 senza deduzione). Tuttavia: oltre un sovrapprezzo del 15% il calcolo si inverte — in quel caso attendere nonostante la perdita della deduzione risulta più conveniente. La soglia decisionale dall'analisi Ofri: - Aliquota marginale 25%: sovrapprezzo fino al 15% → ristrutturare adesso - Aliquota marginale 30%: sovrapprezzo fino al 20% → ristrutturare adesso - Aliquota marginale 35%+: sovrapprezzo fino al 25% → ristrutturare adesso Markus Meier, Direttore dell'APF Svizzera, avverte: *«I ritardi nelle consegne e nell'esecuzione si aggraveranno quando si sommeranno alla carenza di personale qualificato già esistente.»* Per i proprietari di case questo significa: chi nel 2026 vuole ancora trovare un artigiano a prezzi ragionevoli deve pianificare e richiedere preventivi adesso — non tra sei mesi.
Lavoro nero: il problema da CHF 650 milioni
L'abolizione del valore locativo ha un effetto collaterale che nel dibattito politico ha ricevuto troppo poca attenzione: l'economia sommersa nell'edilizia aumenterà. La logica è semplice: oggi i proprietari di case hanno bisogno di fatture per dedurre i costi di ristrutturazione dalle imposte. Dal 2028 non ci sarà più alcuna deduzione fiscale — e quindi nessun motivo per insistere su una fattura. L'opzione «senza fattura» diventerà più attrattiva. Il Prof. Friedrich Schneider (Università di Linz), uno dei massimi esperti di lavoro nero, stima l'aumento a CHF 450–650 milioni all'anno. Il Prof. Marius Brülhart (Università di Losanna) conferma: *«È fuori discussione che il cambio di sistema aumenti gli incentivi al lavoro nero.»* Come proprietario di casa, racconta di ricevere regolarmente offerte da artigiani con un prezzo più basso «senza fattura». Silvia Fleury, Direttrice dell'ASMGP (Associazione svizzera dei maestri pittori e gessatori), mette in guardia contro «conseguenze esistenziali» per le imprese serie: *«L'abolizione spalanca le porte all'economia sommersa.»* I numeri nel contesto: l'economia sommersa svizzera si attesta attualmente attorno al 6% del PIL — nettamente al di sotto di Francia/Germania (~12%) e Italia (~18%). Ma un aumento di CHF 650 mio. nel solo settore edilizio sarebbe significativo. L'Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC) nelle sue stime d'impatto non ha tenuto conto delle perdite aggiuntive dovute al lavoro nero. Le perdite fiscali ufficiali di CHF 1.8 miliardi all'anno sono quindi probabilmente sottostimate.
Risanamento energetico: doppio indebolimento degli obiettivi climatici
La Fondazione Svizzera per l'Energia (SES) identifica un «doppio indebolimento» del risanamento degli edifici: 1. Le deduzioni fiscali per i risanamenti energetici decadono (riforma del valore locativo) 2. Il Programma Edifici potrebbe essere ridotto o abolito (pacchetto di sgravio 2027) La portata: oltre 900'000 edifici residenziali in Svizzera sono ancora riscaldati a olio, gas o elettricità e devono essere risanati. Il settore degli edifici genera circa un terzo del consumo energetico e delle emissioni di CO₂ della Svizzera. Il Programma Edifici ha finora erogato annualmente CHF 300–528 milioni di sovvenzioni e mobilitato complessivamente 3.6 miliardi di CHF. swisscleantech avverte: l'abolizione del valore locativo «mette a rischio l'obiettivo del bilancio netto zero». Per il settore edilizio questo significa: - A breve termine (2026–2027): esplosione della domanda anche per i risanamenti energetici — pompe di calore, impianti solari, isolamento facciate - A lungo termine (dal 2028): senza incentivo fiscale e senza Programma Edifici la domanda crolla - I Cantoni possono prevedere eccezioni per le misure energetiche — ma questo crea un mosaico di 26 regolamentazioni diverse In Ticino, dove il Cantone ha storicamente promosso attivamente i risanamenti energetici, la perdita di questi incentivi potrebbe essere particolarmente sentita. La SES riassume: *«Il blocco dei risanamenti significa spreco di energia — soprattutto in inverno, quando l'energia rinnovabile in Svizzera scarseggia.»*
Cosa devono fare le imprese edili adesso: assicurarsi il personale prima del boom
La situazione è paradossale: la più grande ondata di commesse degli ultimi decenni è alle porte — ma mancano le capacità. Le imprese edili che vogliono sfruttare il boom devono agire adesso: 1. Intensificare il reclutamento — subito, non solo quando arrivano le commesse La SSI segnala un +10% di contratti di apprendistato nel 2024, ma i nuovi apprendisti saranno operativi solo tra 3–4 anni. Chi ha bisogno di capacità nel 2026–2027 deve attrarre professionisti esperti — tramite reclutamento automatizzato via social media, non attraverso portali di lavoro che nell'edilizia funzionano a malapena. 2. Rivolgersi a frontalieri e professionisti internazionali Circa il 25% degli occupati nell'edilizia sono già frontalieri o lavoratori stranieri. In una fase di boom il fabbisogno cresce in modo sovraproporzionale. Annunci di lavoro plurilingui e strumenti di reclutamento specifici per il settore sono decisivi. In Ticino, la vicinanza con l'Italia rappresenta un vantaggio strategico per il reclutamento di manodopera qualificata. 3. Fermare l'abbandono del settore Se il 50% dei muratori lascia la professione, la fidelizzazione del personale è importante almeno quanto il reclutamento di nuovi collaboratori. Il nuovo CCL 2026–2031 offre argomenti migliori: CHF 5'000+ di salario minimo, pensionamento a 60 anni, 5–6 settimane di vacanza. 4. Adeguare la pianificazione delle commesse e la politica dei prezzi Le imprese che conoscono le proprie capacità possono accettare commesse in modo più selettivo e ottenere margini più elevati. Per questo serve trasparenza sull'organico e sulla pipeline degli ordini. 5. Lanciare un'offensiva per gli apprendistati — per il periodo dopo il boom Il piano strategico SSI per la formazione professionale 2030 mostra i primi risultati. Ma senza formazione continua, dopo la fine del boom nel 2028 si rischia una carenza di personale ancora più grave, quando i professionisti reclutati torneranno ad emigrare. L'opportunità è concreta: chi investe oggi nel personale può realizzare nei prossimi due anni margini record. Chi aspetta dovrà rifiutare commesse — e guardarà la concorrenza crescere con i libri degli ordini pieni.
Metodologia e fonti
Dati primari settore edilizio: - UST Statistica dell'occupazione (STATEM): 378'547 occupati nel settore edilizio, 3° trim. 2025 - KOF Barometro congiunturale: 102.50 (gennaio 2026) - KOF BTS Indicatore situazione congiunturale edilizia: +39.81 (gennaio 2026) - KOF Job Tracker: 128.79 (febbraio 2026, ~29% sopra la base 2020) - UZH Monitoraggio del mercato del lavoro, indice carenza di personale qualificato 2025: edilizia al 2°–4° posto Dati primari valore locativo: - Consiglio federale/BKB: Votazione del 28 settembre 2025, 57.7% sì - Wüest Partner: +8.5% crescita ristrutturazioni 2026, 3–4 volte il livello normale - Ofri: Esempi di calcolo costi di ristrutturazione prima/dopo la riforma - Raiffeisen: Modelli di calcolo del valore locativo e deduzione per il primo acquisto Fonti secondarie: - SSI (Società Svizzera degli Impresari-Costruttori): Studio sulla carenza di personale qualificato, CCL 2026–2031 - ASMGP (Associazione maestri pittori e gessatori): Allarme lavoro nero - Suissetec (Associazione della tecnica degli edifici): Valutazione boom dell'ultimo minuto - APF Svizzera: Avvertimento su ritardi nelle consegne - SES (Fondazione Svizzera per l'Energia): Doppio indebolimento degli obiettivi climatici - swisscleantech: Rischio per l'obiettivo bilancio netto zero - Prof. Friedrich Schneider (Università di Linz): Stima lavoro nero CHF 450–650 mio./anno - Prof. Marius Brülhart (Università di Losanna): Incentivi al lavoro nero
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